Aprobación del condominio para una remodelación en Chicago.

De dónde viene el requisito de aprobación

La Illinois Condominium Property Act (Ley de Propiedad en Condominio de Illinois) hace a la junta responsable de operar, mantener y mejorar las áreas comunes, le permite adoptar reglas después de notificar a los propietarios y le da acceso a las unidades cuando hace falta para mantener o reparar las áreas comunes o para hacer reparaciones de emergencia. El proceso de aprobación para obras dentro de una unidad suele venir de la declaración y del reglamento de remodelación de cada edificio, y por eso dos edificios en la misma calle pueden pedir cosas distintas. La ley también permite que el propietario de unidades contiguas quite un muro divisorio entre ellas, avisando a la junta con al menos 10 días de anticipación, siempre que el cambio no debilite las áreas comunes ni las demás unidades.

• 765 ILCS 605/18.4: facultades y obligaciones de la juntaIllinois General Assembly (Asamblea General de Illinois).
• 765 ILCS 605/29: modificaciones dentro de las unidadesAsamblea General de Illinois.

Qué suele incluir la solicitud

• Planos y un alcance de obra por escrito, con el detalle suficiente para mostrar cualquier cambio en la plomería, la instalación eléctrica, la ventilación o los muros.
• Los datos del contratista y, en muchos edificios, las licencias del plomero y del electricista que harán el trabajo.
• Certificados de seguro que nombren a la asociación, y con frecuencia también a la empresa administradora, como asegurado adicional, con los límites que fije el reglamento.
• Un convenio de modificaciones o de indemnización firmado, en el que el propietario acepta la responsabilidad por los daños y por el costo de la revisión de la junta.
• Un depósito reembolsable en garantía por daños y un calendario con la fecha de inicio y las etapas que requieren tiempo de elevador o cortes de agua.
• Los permisos de construcción de la Ciudad en regla antes de empezar la obra, cuando el alcance los requiera.

Lo que exige en realidad un edificio de Chicago

Como las reglas varían, un ejemplo real sirve más que una lista genérica. El reglamento de remodelación de un edificio de gran altura en Chicago, revisado en junio de 2024, exige que la junta apruebe planos y especificaciones detallados antes de empezar la obra, una reunión con el contratista antes de la construcción e inspecciones antes de cerrar los muros o la capa bajo el piso. Los certificados de los contratistas deben nombrar a la asociación y a su empresa administradora como asegurados adicionales, con una cobertura de responsabilidad civil general de al menos $1,000,000 por siniestro, y la junta se reserva la facultad exclusiva de aprobar o retirar a cualquier contratista. El propietario también paga los honorarios legales y de ingeniería de la revisión de la junta.

El mismo reglamento fija un depósito por daños de $1,000, cobra $200 por hora de uso del elevador de carga y $75 por cada juego de congelamiento de tubería para aislar el agua, con reservación de al menos una semana de anticipación, y limita la obra al horario laboral entre semana, sin construcción en domingos ni días festivos. La plomería y la instalación eléctrica deben hacerlas técnicos con licencia, cada accesorio de plomería nuevo necesita su propia llave de paso y no se permite perforar ni ranurar la losa de concreto.

Reglas sobre pisos y ruido

Los pisos duros son el punto donde muchas remodelaciones se topan con las reglas del edificio. Es común que los edificios exijan una capa acústica aprobada (underlayment) debajo del azulejo o la madera para que las pisadas no se escuchen en la unidad de abajo, a veces con una clasificación mínima de aislamiento contra ruido de impacto definida por un consultor en acústica. En el edificio del ejemplo, el consultor fijó esa clasificación como el máximo práctico para esa losa, no como la cifra más alta en papel. Confirme el producto y su clasificación antes de pedir los pisos, y conserve la documentación para la inspección de la junta.

Cuánto tarda la aprobación

Calcule al menos 30 días. Un abogado de Chicago especializado en condominios recomienda no dar a la junta menos tiempo que ese, porque las aprobaciones se deciden en las reuniones de la junta, y una junta que se reúne una vez al mes puede sumar semanas cuando una solicitud no alcanza a presentarse en una reunión o regresa con preguntas. Entregar desde la primera vez planos completos, certificados de seguro con la redacción exacta de asegurado adicional y un calendario realista es la forma más eficaz de acortar la espera.

• Lista de verificación para remodelar la cocina de un condominio en ChicagoLos demás pendientes del lado del edificio, desde los elevadores hasta los vecinos.
• Cuánto tarda una remodelación de cocinaDónde queda la aprobación de la asociación dentro del calendario.

Qué revisan las juntas en cocinas y baños

• Plomería: todo lo que toque montantes, líneas de desagüe o columnas de ventilación, y qué tanto se aleja de la columna de plomería una tarja o un lavabo, un inodoro o una regadera.
• Ventilación: si la campana de la estufa o el extractor del baño se conecta a un ducto compartido, si recircula o si necesita una ruta nueva, y si el edificio lo permite.
• Pisos y losas: si el trabajo de desagüe corta la losa o eleva el nivel del piso, y la capa acústica debajo de los pisos duros nuevos.
• Muros: qué muros divisorios se quitan, con la confirmación de que no se altera nada estructural ni compartido.
• Instalación eléctrica: los circuitos nuevos y si el tablero de la unidad y el servicio del edificio los soportan.

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• Remodelación de baños en condominioColumnas de plomería, losas y ventilación en el baño de una unidad.

Cómo preparamos el expediente para la asociación

Leer el reglamento de remodelación del edificio es parte de la planeación, no un trámite de último momento. Preparamos planos y un alcance de obra en el formato que pide el edificio, solicitamos certificados de seguro con la redacción que especifica el reglamento y armamos el calendario con base en los horarios del edificio, las reservaciones del elevador y los horarios de corte de agua. El expediente se entrega con anticipación y la construcción empieza solo cuando se tienen la aprobación y, en su caso, los permisos de la Ciudad.

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